Содержание:
Я провел у Китае более 25 лет и знаю эту страну не по книгам, а по личному опыту. Работа в недвижимости класса люкс и в индустрии дизайна принесла огромный опыт за эти годы. Уникальная схема работы с компаниями застройщиками и нишевыми фабриками, поставщиками интерьеров для самых роскошных объектов недвижимости научила многим приемам, которыми можно пользоваться и в Европе. Для элитных застройщиков я придумывал необычные проекты недвижимости для частного сектора, которые они использовали как визитную карточку компании для привлечения клиентуры особого класса. В коалиции с фабриками, где я был master designer и создавал для них уникальные коллекции, мы создавали группу единомышленников для реализации подобных проектов.
Необычный взгляд на инвестиции в недвижимость
Как правило, застройщики идут проторенным путем, следуя стереотипам рынка: то, что делают все и то, что сегодня считается в тренде. Однако, подобная практика, хоть и является повсеместной, но она приводит к конкуренции на рынке, а следовательно, к универсальной норме прибыли, которая является в индустрии неким стандартом.
Обычно, это 15-20% прибыли.
Мы же хотим рассмотреть инвестиции другого порядка, где норма прибыли несоизмерима со стандартами индустрии и может доходить до 100% и выше, в зависимости от идеи проекта. Для такой амбициозной заявки требуются амбициозные люди и амбициозные идеи. Требуется совершенно нетрадиционный взгляд на мир, на инвестиции, на архитектуру, на дизайн интерьеров, на пост продажный сервис и на саму философию продаж. То, что недоступно большинству, доступно избранным.
Большинство скажет, что это невозможно в индустрии, иначе подобные примеры были бы на рынке. Но, как говорил Альберт Эйнштейн, “Всегда находится такой невежда, который этого не знает. Он и делает открытие”. Подобные открытия и подобные возможности не могут быть массовыми. Поэтому мы не видим примеров на рынке. Но это не значит, что их нет.
Я провел в Китае более 25 лет своей жизни и придумывал для самых известных застройщиков именно такие проекты. Все они очень эксклюзивные и точечные. Частная архитектура и инвестиционные проекты этого уровня не предназначены для широкого освящения. Поэтому они и остаются в особой нише, которую знают только посвященные.
Огромный опыт работы в люксовой индустрии, особый талант видеть незаурядные вещи, художественное восприятие могут дать многое для того, чтобы изобретать необычные вещи. “Гениальность всего лишь необычный взгляд на вещи” , как говорил тот же Эйнштейн.
Моя ниша на рынке именно такие проекты. И только в таких проектам мы готовы стать со инвестором.
Совместная инвестиция для реализации уникальных проектов
Да, подобные проекты требуют инвестиций, существенно больше тех, к которым привыкли застройщики или частные инвесторы. Но и результат несоизмерим со стандартным подходом.
Как такое возможно, чтобы норма прибыли была столь высокая? Попытаюсь рассказать. Однако, чтобы понять идею до конца, придется встретиться лично. Много из того, о чем здесь пойдет речь не может быть раскрыто широкой публике и останется конфиденциальной информацией. И понятно почему.
Первое правило. Цена на продукт должна касаться ниже, чем сам продукт! Иными словами, недвижимость должна зрительно выглядеть дороже, чем за нее просит продавец.
В этом, отчасти, состоит талант ее создателя.
Как это достигается?
Я уже писал в своих предыдущих статьях много на эту тему. Рекомендую обратиться к следующим материалам:
Здесь же вкратце перечислю частично те составляющие, которые определяют так называемую визуальную стоимость. Именно визуальную. Цена на продукцию люксового класса, а недвижимость, о которой мы говорим, является именно такого класса, всегда определяется визуально, то есть по ее внешнему виду. Именно так поступают модные бренды, мировые бренды драгоценностей. Почему они могут себе это позволить? Потому что их продукция дизайнерская и не относится к массовому производству, аналогов нет и, поэтому, сравнивать цены нет возможности. Никто даже не задумывается применить подобную практику в индустрии недвижимости.
Чтобы получить высокую визуальную стоимость предстоит выполнить ряд условий:
- недвижимость, созданная под инвестиционный проект должна быть уникальной. Это значит, что ее трудно найти аналог на мировом рынке. В этом главный талант создателя и самая сложная задача
- при проектировании, зрительно такая недвижимость должна выглядеть больше, чем заявленные цифры строительства. Иными словами, если застройщик пишет, что вилла 1200 кв.м., то зрительно она должна производить впечатление 1700 кв.м например. Цифры приведенные в статье являются не окончательными. Все зависит от проекта. Но принцип остается незыблемым.
- WOW эффект. Это такой инструмент, который вообще не используется на рынке, но именно он является одним из главных и решающих показателей при определении цены продажи. Я применяю этот эффект практически для каждого помещения, с учетом максимального восприятия в начале и в конце просмотра недвижимости при продаже. Что же такое WOW эффект?
Это способность создать такое восприятие, когда у покупателя должно возникать легкое чувство эйфории от увиденного. В зависимости от помещения этот эффект может быть сильнее или слабее, но последовательность восприятия должна вести к накоплению и усилению его. Это существенно влияет на формирование продажной цены.
- наличие известного бренда как партнера, в коалиции с которым создается проект. Однако, здесь стоит отметить, что просто название, такое как, например Villa Fendi, Villa Lamborghini и так далее способствует просто ускоренной продаже, но не формированию нужной нам продажной цены.
В нашем же случае, речь идет о совершенно другом подходе и совершенно других именах. И не просто о именах, а об особом подходе, когда с именем бренда ассоциируется визуальный ряд в архитектуре, интерьере и ландшафте. Тогда и только тогда усиление WOW эффекта будет многократное.
- при всей эксклюзивности проекта его себестоимость не должна выходить за рамки бюджета, рассчитанного для подобного размера недвижимости, которую рынок называет люксовой. Нам не нужна люксовая недвижимость.
Мы никогда не сможем сделать таких прибылей на ней. Нам нужна недвижимость другого класса. Я называю этот класс “Коллекционная недвижимость” .
Только при таком подходе к проекту мы выйдем на нужные нам показатели.
Если мы способны создать такой коллекционный класс, возникает вопрос, какова верхняя граница прибыльности? И вот здесь история может только начинаться. Верхняя граница зависит от того, может ли такая недвижимость выйти на уровень мировой франшизы. Поэтому и аналогов нет, потому что дотянуться до этого уровня способны единицы. Их мозги нельзя украсть, это штучные люди, с ними нужно сотрудничать.
Кому такая франшиза, а возможно просто лицензия на авторское повторение проекта могла бы быть интересна. На первом месте стоит Китай с его огромной индустрией. Проекты, реализованные в Европе с большими брендами, поднятые до уровня коллекционного класса являются без сомнения приоритетом для этой страны. Лицензия всего на несколько подобных проектов, скажем 5-10 единиц (что для Китая ничтожный бизнес) могла бы принести такие прибыли, о которых рынок не может даже мечтать. Для этого нужно знать эту страну и хорошо понимать менталитет этой нации. С учетом того, что я связан с Китаем 25 лет, эта идея совершенно реалистична.
Вопрос здесь в инвесторе, вернее в со инвесторе: в инвесторе особого склада, способного видеть чуть дальше стандартов и стереотипов рынка.
Как достигается контролируемая и низкая себестоимость проекта
Это ключевой вопрос. Если стоимость строительства предсказуема и мало зависит от конфигурации архитектуры (дизайн это не стоимость, дизайн это идея), то все остальное является камнем преткновения.
Чтобы реализовать такие амбициозные проекты нужно иметь возможность производить все дизайнерские предметы декора как для фасадов, так и для интерьеров. При этом стоимость должна быть невысокой, а возможности производства максимально безграничны. Это дает полет фантазии дизайнеру, чтобы создавать шедевры. Именно такими производствами мы и владеем.
Σχόλια